买房定金不退还的情况主要包括以下几种：
购房人一方违约
未同意签订商品房买卖合同：如果《认购协议》中已明确约定了商品房买卖合同的某些条件，而购房人不同意按这些条件签订正式合同，导致未能订立合同，购房人构成违约，开发商有权拒绝返还定金。
未按期签订商品房买卖合同：如果《认购协议》中明确约定了购房人必须在一定期限内与开发商商谈并签订商品房买卖合同，而购房人故意拖延或未按期前往签订，属购房人违约，开发商有权拒绝返还定金。
开发商违约
不具备售房资格：如果开发商不具备商品房销售资格，根据《商品房销售管理办法》，开发商不得销售商品房，也不得收取任何预订款性质的费用。在这种情况下，购房者已交的定金，无论双方有无约定，开发商都应无条件退还。
存在欺诈行为：如果开发商在签订合同时存在欺诈行为，如故意隐瞒重要信息或提供虚假信息，购房者有权要求退还定金。
不可抗力因素
因不可抗力不能买房：如果因不能归责于当事人双方的事由，如自然灾害、政策变化等不可抗力因素，导致商品房买卖合同未能订立，开发商应当返还定金。
其他特殊情况
认购书条款问题：如果认购书中已决条款不得变更，而双方仅就未决条款进行磋商但不能达成一致，导致合同未能订立，不适用定金罚则。
建议
在签订购房定金协议前，建议购房者仔细阅读协议条款，了解双方的权利和义务，避免因误解或疏忽导致违约。如果出现纠纷，购房者应咨询专业律师，依法维护自己的权益。