公寓是一种常见的住宅形式，但购买公寓存在一些潜在的问题和风险，以下是一些主要的考虑因素：
供应量过剩：
公寓市场供应量过大，导致库存积压，难以出售。即使销售条件再宽松，公寓市场依然难以消化这些库存。
税费高昂：
公寓的税费种类繁多且金额巨大，包括契税、营业税、土地增值税、个人所得税、印花税及其他手续费。这些费用加起来可能占房价的10%以上，严重压缩了投资者的利润空间。
产权年限短：
公寓的产权年限通常为40年或50年，远低于住宅的70年产权。这意味着在产权到期后，可能需要支付额外费用或面临重新购买的问题。
落户难题：
许多公寓建在商业用地上，属于商业性质，不符合落户条件，影响购房者的户口迁移和子女入学。
功能用途受限：
公寓虽然被宣传为商住两用，但实际上并不具备真正的商住功能。很多城市对商住两用产品有限制，不允许擅自改变用途，这使得公寓的灵活性和吸引力大打折扣。
贷款不友好：
公寓的贷款首付比例高，利率也较住宅高，贷款年限短，且通常不能使用公积金贷款。这些因素使得公寓的购买门槛较高，增加了购房者的经济压力。
居住舒适度差：
公寓的户型设计通常较为紧凑，采光和通风效果不佳，且由于商业性质，可能无法使用燃气等，居住舒适度不如住宅。
维护费用高：
公寓的维护费用较高，包括水电费、物业费、维修费等，长期下来是一笔不小的开支。
流动性差：
由于公寓的税费高、市场流动性差，二次交易难度大，且买家通常需要全款支付，这使得公寓的投资回报率较低。
环境和服务：
公寓的居住环境和物业服务通常不如住宅，噪音大、人员复杂，且由于租客素质参差不齐，整体环境可能较差。
综上所述，购买公寓存在诸多不利因素，尤其是对于自住和投资来说，选择公寓需要谨慎考虑。如果确实需要购买，建议选择地段优越、税费较低、配套设施完善的公寓，并仔细评估自身的财务状况和长期需求。